Приморское региональное отделение
Вступить в региональное отделение ДР

Архив событий

28 Июля 2021

СТРОЙКА проигнорировала КРИЗИС

Строительство в последний год показало высокие темпы развития в Приморском крае и на Дальнем Востоке, даже в кризисных условиях став одним из «флагманов» региональной экономики. При этом многие экономисты утверждают, что основным катализатором стала Дальневосточная ипотека, но пока рост в отрасли еще не стал полноценным трендом с выходом на долгосрочный горизонт. О том, каковы перспективы отрасли, чего не хватает современному строительству в регионе, каков строительный «облик» и архитектурное «лицо» Владивостока и каковы прогнозы на дальнейшее развитие отрасли деловому изданию «Окно в АТР» рассказал эксперт, сопредседатель Приморского регионального отделения «Деловой России», руководитель комитета по строительству, девелопменту и развитию рынка жилья Григорий Тимченко.

Текст

Юрий ПЕТРОВ

- Григорий Павлович, статистика показывает увеличение количества вводимого в строй жилья в регионе, но цены при этом растут. Что же происходит?

- Да, действительно. Статистика показала рост строительства и ввода в строй жилья на Дальнем Востоке, а Приморье является безусловным лидером по этим показателям. Строительный комплекс как бы проигнорировал кризис в экономике. Дальневосточный федеральный округ стал единственным в России округом, где в 2020 году на фоне общей кризисной волны было зафиксировано рекордное увеличение объемов строящегося жилья. По данным аналитиков отрасли, запуски новых проектов в ДФО во втором полугодии 2020 года выросли в 2,7 раза по сравнению с ростом в 1,5 раза в среднем по России. В результате, прирост объемов строящегося жилья в 2020 году составил 9%, несмотря на ограничения, вызванные пандемией. В среднем по России этот показатель снизился на 13%. В целом по расчетам на сегодняшний день в ДФО строится 2,2 млн. кв. м. жилья в 12 городах, где проживает 60% населения ДФО. При этом 79% всего строительства осуществляется в 4 городах: Владивосток (0,9 млн кв. м, 40%), Хабаровск (0,4 млн кв. м, 18%), Якутск (0,2 млн кв. м, 11%), Улан-Удэ (0,2 млн кв. м, 10%). Причин для этого несколько, при этом основной является льготная Дальневосточная ипотека. Всего по программе Дальневосточной ипотеки за прошлый год банки выдали 12,6 тысячи жилищных кредитов на общую сумму 45,3 млрд рублей. Средняя процентная ставка по этим договорам составила 1,8% при максимальной 2%. Программа Дальневосточной ипотеки была запущена в 2019 году по поручению Президента Российской Федерации с целью улучшения жилищных условий граждан, проживающих на территории Дальневосточного федерального округа и поддержку строительной отрасли региона. В рамках программы молодые семьи могут взять ипотечный кредит под 2% годовых на квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Это действительно мощный драйвер активизации спроса на жилье, но он работает в краткосрочной перспективе, и уже сегодня мы видим тренд на изменение условий по ипотеке – в частности, на Петербургском международном экономическом форуме глава государства заявил о продлении программ льготной ипотеки по стране. Ипотека будет продлена еще на год — до 1 июля 2022 года, но с символическим повышением ставки с 6,5% до 7% и сокращением кредитного лимита до 3 миллионов рублей. Одновременно предложено расширить и другую льготную программу — семейную ипотеку под 6%, распространив ее действие на семьи и с одним ребенком. По официальным данным, к середине апреля этого года было выдано около 450 тыс. кредитов на 1,3 трлн руб. По данным Минстроя, из 82 млн кв. м жилья, введенных в 2020 году, 18 млн кв. м. пришлись на эту программу. Льготная ипотека привела к существенному росту объемов жилищного кредитования — в итоге в некоторых регионах спрос превысил предложение, и таким образом программа внесла свой вклад в рост цен на жилье. По факту, власти действуют в рамках парадигмы постепенного уменьшения объемов льготного ипотечного кредитования для того, чтобы не «перегреть» рынок и уменьшить количество ипотечных сделок, которые для покупателей имеют инвестиционные цели, а не преследуют решение актуальных жилищных проблем. Эта категория клиентов вкладывает деньги не только в рамках ипотеки, но и долевого строительства. Именно поэтому снижена и общая планка кредита, теперь такой продукт подходит в большей степени для небольших городов, где в рамках 3 миллионов можно подыскать приемлемый вариант недвижимости. В рамках Дальнего Востока и Приморского края, где уровень цен на недвижимость существенно вырос в последнее время, да и до того был довольно высоким, это будет примерно так же. Вообще, продление сроков льготной ипотеки наряду с изменением условий по ней должно обратить внимание на строительные рынки тех городов региона, где такие условия будут приемлемыми исходя из конъюнктуры рынка жилья. В Приморском крае это прежде всего Находка и Уссурийск. В целом все профессионалы отрасли понимают, что только льготная ипотека не может быть основным драйвером роста объемов строительства и сделок по приобретению жилья, должен увеличиваться реальный покупательский спрос населения, который зависит от ситуации в экономике региона и ее развития. С другой стороны, льготная ипотека нужна как для решения социальных проблем, так и как дополнительный стимул роста рынка строительства. В ближайший год, безусловно, ипотека во всех вариантах будет оставаться существенным фактором стабильности рынка недвижимости.

- По статистике растет и количество дольщиков? Хороший ли это показатель?

- Да, жители Приморского края стали чаще приобретать жилье, строящееся долевым способом. Об этом свидетельствует официальная статистика, которая фиксирует общее количество договоров долевого участия (ДДУ). С начала 2021 года этот показатель вырос сразу на 20%. Всего застройщики уже заключили почти 8 тысяч договоров участия в долевом строительстве на сумму 36,7 млн рублей. Более 1 миллиона квадратных метров жилья, которое строится долевым способом, возводится на территории Приморья в настоящий момент. По этому показателю регион лидирует среди всех регионов Дальневосточного федерального округа. При этом более 80% застройщиков Приморского края используют проектное финансирование и счета эскроу. С начала 2018 года начала работу Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС). Только зарегистрированные в системе застройщики имеют право привлекать денежные средства граждан. На мой взгляд, рост объемов договоров долевого участия в рамках рынка недвижимости отражает сразу несколько тенденций и является результатом целого комплекса факторов, как системных, так и временных. Основные факторы, которые ведут к такому росту – работа программ льготной ипотеки, общая экономическая нестабильность и существенный рост степени защиты вложенных средств клиентов в рамках эскроу-счетов. В нынешних условиях есть разные категории потребителей, которые как рассматривают вложения в недвижимость как высокомаржинальную стратегию и надеются на дальнейший рост стоимости жилья в регионе, так и решают свой насущный квартирный вопрос, выбирая ДДУ как вариант заблаговременной покупки жилья по цене ниже, чем она станет после сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку современная система эскроу-счетов защищает вложенные средства клиентов, то постепенно доверие к «долевке» также растет. В целом, в рамках регионального рынка это сказывается на строительной отрасли положительно, поскольку количество заказов, а значит и работы для девелоперов и строителей, стабильно растет. Другой вопрос, что это не должно вести к росту конечных потребительских цен, а это происходит достаточно активно, и с этим надо работать. Ведь если рост цен за квадрат в нашем регионе за год составил порядка 12-15%/, то в реальности это означает уменьшение шансов приобрести жилье «в чистую», да и в рамках программ ипотеки приходится платить больше – ведь стоимость реализуемых объектов недвижимости растет…

- Насколько сегодня остро стоят вопросы архитектурных решений при строительстве?

- Это очень сложный вопрос. Строительство в рамках крупной агломерации, такой как, к примеру, Владивосток, это всегда нетривиальная и многоплановая задача. И строители находятся в непростой ситуации. С одной стороны, есть историческое «ядро» города, средовая застройка, в рамках которой практически нельзя работать, и ее нужно сохранять. Новое строительство требует современных решений, и порой новые здания сложно «вписать» в существующую застройку. Плюс в городе крайне мало свободной земли, он окружен морем с трех сторон, и расти ему «вширь» крайне сложно. С другой стороны, город нуждается в качественных общественных пространствах, в повышении качества отдыха и улучшении экологичности, озеленении, повышении качества городской среды. Все это увязать в единое целое достаточно сложно, и в принципе основной путь – это комплексная застройка, строительство целыми микрорайонами со всей сопутствующей инфраструктурой. Нужны, безусловно, и оригинальные архитектурные решения, которые дадут возможность, с одной стороны, создавать яркие объекты капитального строительства, а с другой стороны, позволят уйти от диссонанса, помогут сочетать историческую и современную застройку.

- Можно ли прогнозировать дальнейший рост объемов строительства?

- Да, мы считаем, что тренд на рост объемов строительства будет сохраняться. Но нужно вести речь не о количестве, а о качестве этого процесса, прежде всего с точки зрения того, как все построенное будет эксплуатироваться. Это уже на стыке собственно архитектурных решений, планировочной стратегии применительно к агломерации и урбанистики. Вообще, до недавнего времени действовала стратегия трех присутственных мест в рамках города – в одном жили, в другом отдыхали, в третьем работали. Теперь же современные города начинают развиваться в рамках стратегии 2 в 1 или 3 в 1 , когда эти локации пересекаются и оказываются в одной географической точке. Прошлогодняя пандемия и «удаленка» это показали очень хорошо и в наших реалиях. Соответственно, говоря о развитии современного города, например Владивостока, нужно вести речь о том, что городская среда должна становиться принципиально новой, более пластичной и универсальной. И в этом отношении здесь у нас еще много над чем стоит работать, прежде всего организуя единое удобное пространство города как целого….

- Кстати, а что происходит с нежилой недвижимостью? Еще в конце прошлого года эксперты отмечали что и она активно растет в цене…

- Тут тоже есть рост стоимости, хотя в нынешних реалиях он обусловлен больше нерыночными факторами, так как количество арендаторов снизилось. Такую недвижимость зачастую также рассматривают как объект вложения средств, в надежде на активизацию арендного бизнеса на стадии выхода из экономической рецессии…

-Сегодня много разговоров о комплексном развитии территории. Как вы считаете, насколько быстро эти механизмы заработают в нашем регионе?

- Закон о комплексном развитии территории дает большие возможности для любой крупной агломерации, в частности, и для Владивостока. При этом мы должны понимать, что для современной столицы Дальневосточного федерального округа развитие с точки зрения застройки связано именно с комплексным развитием территории и комплексной застройкой, поскольку в городе достаточно немного свободной земли, а запрос на новые объекты достаточно существенный. Вообще, подход к строительству, если делать это, что называется, «по науке» - это не стремление в кратчайший срок возвести и ввести в эксплуатацию объект капитального строительства, как это нередко бывает сегодня, а стратегия развития всей территории – надо оценивать как новое здание «впишется» в существующую застройку, как оно функционально дополнит существующий микрорайон, что еще в перспективе можно будет построить рядом. С этой точки зрения реновация, о которой сегодня много говорят – очень перспективная стратегия, поскольку позволяет создавать такую «проекцию» в будущее. Скажем так, если говорить о комплексном развитии города, то мы приходим к осознанию того, что любое поселение, и Владивосток с его перспективами развития как центра международного сотрудничества в АТР в особенности, - это живой организм. Он растет, изменяется, практически как человек. Я говорю не о банальностях – что какое-то время назад застройка была малоэтажной, а теперь наоборот – многоэтажная. Это очевидно, речь о другом. Любой город меняется, поскольку постепенно изменяется формат хозяйствования в нем. Яркий пример – Москва, которая лет сорок назад была одним из крупных промышленных центров, и в черте города было расположено большое количество предприятий самого разного профиля – от закрытых и секретных оборонных до известных гражданских. Сегодня же в основной массе все это ликвидировано, вынесено за пределы городской застройки в область, а промзоны застроены, либо превращены в общественные пространства. Схожая ситуация, понятно, что в меньшем масштабе, во Владивостоке – сегодня в городе практически нет промышленности, а вот логистический комплекс напротив, существенно развивается, свидетельством чему известная проблема движения большегрузного автотранспорта из морских портов в черте города. Строительство, соответственно – это «скелет» города, на который нарастают «мышцы» - коммуникации, коммерческие и общественные объекты и так далее. Сегодня Владивосток – это уже в большей степени не промышленный или оборонный, а транспортно-логистический хаб и центр международного сотрудничества, в рамках которого к строительству формируются несколько иные запросы. С моей точки зрения как эксперта, наиболее актуальные задачи для развития города сегодня – это модернизация улично-дорожной инфраструктуры для повышения пропускной способности автодорог, комплексное строительство новых жилых микрорайонов со всей необходимой социальной инфраструктурой, уход от точечной застройки, создание качественных общественных пространств отдыха и зеленых зон, а также постепенное развитие проектов, связанных с международным сотрудничеством – технопарков, высокотехнологичных производств, но преимущественно в пригороде и в соседних муниципальных образованиях…

- А чего сегодня не хватает самим строителям?

- Вообще, строительство - это целый комплекс, а в современных реалиях это один из самых быстрорастущих сегментов экономики региона. И что самое главное, он дает мультипликативный эффект – позволяет создавать рабочие места в сопредельных областях хозяйственной деятельности, поставляет туда заказы. Кроме того, строительство само нуждается в качественном обеспечении. В целом у отрасли несколько основных составляющих, без которых весьма трудно добиться уверенного и стабильного развития. Это земля и техусловия под застройку, это условия кредитования, это стройматериалы и комплектующие, а также кадры. Все это требует внимания. И если вопросы с землей и техусловиями зависят от власти и естественных монополий, и в большей степени решаются административно, то вопросы снабжения стройматериалами и подготовки кадров - это сложные проблемы, которые нельзя решить «по щелчку», на это нужны годы… И если мы рассчитываем на то, что тренд на развитие строительства в регионе сохранится, то нам нужно усиливать подготовку кадров, прежде всего инженерно-технического персонала, а также и создавать здесь мощности по производству строительных материалов и комплектующих, которые сегодня преимущественно завозные. По экспертным оценкам, развитие здесь производства стройматериалов имеет экспортные потенциал, то есть укладывается в рамки политики «Восточного вектора». Плюс защищает отрасль от скачков цен на такие материалы, поскольку они неизбежно растут на фоне нестабильности валютного рынка. Приморье с его развитой системой автодорог, морскими незамерзающими портами и пунктами пропуска на сухопутной границе – самое идеальное место для развития таких производств в Дальневосточном федеральном округе. Это в общем-то и государственная задача – ведь в регионе будет строиться больше не только коммерческих объектов, но и различной инфраструктуры по госзаказу, а это тоже спрос на такую продукцию…

- Можем ли мы говорить о том, что строительство становится более самодостаточным как отрасль?

- В определенной степени да, поскольку увеличение количества строящихся объектов означает, что к этому адаптируется рынок – с точки зрения рабочей силы, поставок, необходимой транспортной логистики и так далее. В рамках рыночных механизмов это работает, и нужно больше внимания уделять развитию всей обеспечивающей инфраструктуры, о чем мы только что говорили.

- Как, по-вашему, изменился строительный, архитектурный облик города за последнее время?

Вы знаете, я думаю, что чисто визуально для Владивостока как территории где возводятся новые объекты, стали характерны несколько очевидных черт: город стремительно растет ввысь, плотность застройки постоянно увеличивается, и в городе, особенно в его центре, остается все меньше свободного пространства. Постепенно застраиваются сопки, и панорама города, опять же, становится более объемной, значительной при обзоре практически с любой точки. Пожалуй, еще один тренд – это очевидное повышение взаимосвязанности разных районов города, которые раньше были более автономными – намного ближе к центру стали такие «окраинные» микрорайоны как Вторая Речка или Чуркин… Поэтому если характеризовать наш город как некий антропоморфный, то есть человекоподобный объект, то он стал выше, плотнее, мощнее, он развивается и взрослеет, и наша общая задача – чтобы он не постарел – именно поэтому нужно грамотно модернизировать и реновировать городскую среду (улыбается)…

Кстати, а каков образ строителя что называется в народе? Есть ли он сегодня как представителя одной из безусловно значимых для региона профессий?

- Это очень хороший вопрос. В советское время образ строителя был достаточно популярным, и даже имел постоянное отражение в СМИ, в кинематографе, в искусстве так называемого соцреализма. Сегодня же, к сожалению, нельзя сказать, что это какая-то популярная специальность, известная и престижная. Хотя в отрасли работает очень много достойных и уважаемых специалистов. Мне кажется, что образ строителя сегодня – это как раз одно из воплощений того самого «человека труда» из советского прошлого. Ну, посудите сами – сегодня промышленного производства у нас мало, агропроизводство тоже пока развивается не очень активно. А вот строительство – это быстрорастущая отрасль материального производства, потому что результат такой работы сразу виден всем. Поэтому сегодня строитель – начиная от разнорабочего и заканчивая архитекторами и инженерно-техническим персоналом – это именно те представители профессий, которые дают реальный результат. Кстати, если мы вспомним о том, что простые неквалифицированные специальности нередко занимают приезжие из ближнего зарубежья, то это еще и интернациональный бизнес. Думаю, что было бы неплохо, если бы популяризации строительных профессий уделялось больше внимания, чтобы рос их престиж и популярность. Ведь качественно построенное красивое здание – это и комфортная жизнь для многих поколений жильцов, и городская эстетика. А факт строительства в городе и регионе – это явный признак его развития, показатель того, что жизнь здесь не стоит на месте…    

- Владивосток сегодня – насколько в архитектурном плане он становится современным? Есть ли баланс между историческими форматами застройки и новостройками?

- Это собственно вопрос в большей степени касающийся стратегии развития города как агломерации. Вообще, мы неизбежно должны совместить историческую застройку и современные архитектурные форматы, это путь современных агломераций, в том числе и у наших соседей в ведущих экономиках АТР. Для этого есть много инструментов, но одна из главных составляющих - желание и политическая воля властей. В частности, нынешние власти города встали на позицию противодействия точечной застройке, и это уже хороший показатель в данном отношении…  

«Окно в АТР», №54 (июль) 2021

http://oknovatr.ru/assets/uploads/numbers/6ej8-oknovatr-54-jule-sait.pdf